有关注楼市的宝宝们应该知道,最近的房价普遍下跌,市场释放出各种利好信号,来促进楼市的回暖,不少中介更是不停地鼓吹，买房正当时！彤彤（化名）也是这么想的,她想趁着房价下行进行“以小换大”，这本来也没什么问题，但问题就出在......

案情简介

彤彤一面挂售自己的房产，还同时在中介的居间下与金姐（化名）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：房子以563万元的价格成交，3个月内办理过户手续，在双方向房管部门提交过户资料的前10个工作日内，金姐须办理房屋的提前还贷和解押手续，彤彤则须在提交过户资料成功的当日支付尾款。合同签订当天，彤彤将购房定金30万元转到中介的账户。

过了2个月，彤彤向金姐提出，因自己的房产尚未出售，希望双方协商过户时间延后，并减少购房款。后来，金姐多次催促，彤彤仍未明确办理过户手续的时间。

眼看着合同约定的3个月已到，彤彤竟然提出她没有能力购买这套房产，跟金姐说要解除合同。

彤彤不服向法院提起诉讼：

是金姐违反合同约定在先，原本约定在向房管部门提交过户资料前10个工作日内，就应办好房屋的提前还贷和解押手续，但金姐至今仍未办理，希望解除合同并要求金姐双倍返还定金。

金姐无奈称：

明明是彤彤在签订合同后发现房价持续下跌，她的房子又卖不出去，在合同约定的过户期限到了之后，她迟迟不支付购房款，也不办理过户，后来更是直接说不买了，是她违约在先，自己是为避免损失，这才未办理房屋的提前还贷和解押手续。

法院审理

法院经审理认为，综观双方的履约过程，金姐一直积极促成合同履行，且已为办理解押手续做好资金准备。《房产买卖协议》是双务合同，双方所负合同义务之间具有牵连关系。在彤彤已经表明需要变更约定过户时间的情况下，金姐办理房产解押手续的时间亦相应无法确定，要求金姐仍然按照合同约定时间办理相关手续，显然有悖公平。

法官说法

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面、诚信履行自己的义务。所以，在订立合同前，应当全面考虑履约风险、审慎评估履约能力。买方在购置标的额相对较大的房产前，应当对房产交易过程中存在的风险（如房产交易价格波动等）进行综合考量，同时对自身的支付能力进行评估。本案中，彤彤希望通过“以小换大”的形式购置改善性住房，但未审慎评估自身的付款能力及资金筹措方面的风险，以致在房价下降、自身房屋迟迟无法出售等情况发生时出现了违约行为。 

此外，合同履行应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照诚信原则行使合同权利，履行合同义务。如出现无法避免的违约行为，当事人也应当积极与对方磋商，降低对方的损失，而非寻找合同漏洞以求解除合同。本案中，彤彤在自身违约的情况下，抓住合同中对于办理房屋解押手续时间的约定不够明确的漏洞，起诉金姐承担违约责任，明显有悖诚信。为避免上述不诚信行为，当事人在签订合同时应当对如付款时间及条件等核心条款进行明确约定。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

来源 |山东高法；文仅供交流学习, 版权归属原作者，部分文章推送时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知，我们将立即删除。

往期回顾

01

乐融融普法 | 因头发多剪了10厘米，女子起诉美发店索赔数千元，法院怎么判？

02

乐融融普法 | 拼单理财是投资还是借贷？

03

乐融融普法 | 员工不辞而别，企业这样处理才能规避风险！

乐融融公益平台

乐融融公益平台是“昆山市司法局、昆山市残联、昆山市妇联”指导下，由江苏乐士律师事务所和昆山乐士电气有限公司联合设立的公益服务组织。

中心是昆山首家“律企合作”发起设立社会组织，将热心公益的律师资源和企业力量引入到社会组织共建，既能有效解决社会组织实体化运作的专业支持和资金来源问题，又扩大了公共法律服务的覆盖面。

中心的工作业务聚焦在普法、助残和妇儿维权三个方向。主要包括进社区、进学校、进企业开展婚姻家庭、未成年人保护、职工权益保障等法律法规宣传，提升广大群众的法治观念；积极参与法律援助案件办理、社会矛盾纠纷化解，社区服刑人员教育帮扶及社区服刑人员未成年子女关爱教育等活动；与市妇联、残联、福利院等机构对接，帮助困难妇女儿童解决涉法涉诉难题等；“我是你的眼”是在我市定期举行的助残特色活动！

中心形成了“家事公众评判庭”、“反家暴工作室”、“以案释法”等有特色的法律公益产品，目前乐融融公益平台拥有【樂士.普法志愿者】十二支专业志愿者队伍共近400余人，中心成立了“乐融融党支部”、“乐融融人民调解委员会”，承建和管理“昆山图书馆法律主题分馆”，发起成立了“乐融融•尚法读书会”。

中心是“苏州市委统战部”新阶层人士统战工作示范点、“苏州市委宣传部”法治文化建设示范点、“昆山市委统战部”新阶层人士统战工作实践基地、“昆山市司法局”法治宣传教育专业型社会组织、“昆山市司法局”家事法律诊所、“昆山市青年企业家协会”党建联盟示范单位。

中心常年接待各级领导指导调研，受到了昆山日报、苏州广播电视报、江苏法制报、法治日报等多家知名媒体的宣传报道。

中心有柏庐办事处“平安法治公园”、张浦妇儿活动中心“家事公众评判庭张浦分庭”和西城后街总部等三个工作基地。

中心设有秘书处,全面负责平台日常事务，协调开展活动。

★乐融融组织架构：

主任：张亮

理事长：季君

副理事长：张宏凯、蒋学东、谢建宏

秘书长：金莲

副秘书长：沈晓祺、唐敏、刘慧、谢海博、

             王涧峰、张书梅

★乐融融核心价值观：

乐融融精神

天下兴亡 匹夫有责

乐融融愿景

让更多的人讲道理

乐融融口号

快乐公益 其乐融融

乐融融“四有”

有爱心 有时间

有实力 有情怀