基本案情

张某租房用于注册公司，在与房东李某洽商过程中，张某询问该房屋是否是商业用房，李某认为自己的房屋可用于“办公”便认为是商业用房，张某未进一步确认房屋是否符合商业用房标准，双方在此情况下便签订了房屋租赁合同。当张某办理公司注册登记时，才发现该房屋无法满足工商登记对于经营场所的要求，无法注册公司，张某便搬离了该房屋，向李某提出退租。李某则认为房屋已经依约交付使用，自己并无违约行为，拒绝退租退钱。双方协商未果，张某遂向法院提起诉讼，要求解除合同，退还剩余租金、押金、预交的物业费。

法院调解

经查明，张某租房的目的在于注册公司，但因房屋性质问题致使该目的无法实现，双方之间的租赁合同已陷入事实上的履行困境。在此情况下，继续履行合同，对张某显失公平，也不利于资源的有效利用。鉴于双方签约前对于房屋用途均未尽到审慎核实义务，各自存在一定过错，同时考虑到，张某虽已搬离案涉房屋但未与李某进行交接，房屋闲置也给李某造成了一定的损失。经过释法说理和耐心调解，最终促成双方达成和解协议：李某向张某退还租金、押金、物业费等共计3300元，双方租赁合同解除。后李某向张某支付了3300元，并完成了房屋交接手续，张某向法院递交撤诉申请书，本案以准予撤诉方式结案。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

本案标的额不大，情节也不复杂，却折射出房屋租赁合同纠纷中两个极易被忽视的法律问题——合同僵局下违约方承租人的解除权，以及出租人负有的减损义务。

承租方：合同目的无法实现，可诉请解除合同，但违约责任不能免除。很多承租方存在一个认识误区：只要明确告知退租并搬离房屋，就自动解约，无需继续支付租金。这种认识是错误的。租赁合同的解除，需基于双方协商一致或存在法定、约定的解除事由，单方搬离不产生解除合同的法律效力。只要没有完成房屋交接，法律上仍视为承租方占用房屋。需要特别强调的是，法院允许违约方请求解除合同，绝不等于“违约方可以免责”。

出租方：知道承租方违约不交接，应积极止损，不能“坐等收钱”。出租方也不能认为“反正是对方违约，我等着收租金就行”。法律在保护守约方利益的同时，也对其施加了“减损义务”，即采取合理措施防止损失扩大的义务。如果出租方明知或应知承租方承租方已实际搬离或明确表示不再履行，而出租方却迟迟不收回房屋、不积极寻找新租客，任由房屋长期空置，由此产生的“扩大损失”，法院将不予支持。