以案释法
以案释法日期:2025-03-17 人气:47
【樂士·普法志愿者】法律小常识2025第124期-总1846期
合同双方均无过错的情形下,定金罚则能否适用?
购房者未了解房屋性质,便提前支付了定金以锁定心仪的房源。签订书面合同后发现该房屋属于物管房,最终导致合同解除,给付定金一方能否要求另一方双倍返还定金?
基本案情
程某欲购买张某出售的一套房屋,遂向张某支付了定金2万元,并签订《定金收条》一份,约定:张某如未告知程某在交定金前该房屋已存在出卖、出租、查封、共有权人不同意不配合等事实,拒绝将该房屋出售给程某或者擅自提高房屋交易价格的,导致程某因此原因未达成买卖合同,张某应双倍返还定金。
案涉房屋系张某从房屋中介处购买。程某与张某签订《定金收条》后,程某了解到案涉房屋可能系违章建筑,二人共同到房管部门查询,结果显示案涉房屋备案为物管房。程某认为按照法律规定物管房不能买卖,双方协商退还定金未果,2024年11月,程某诉至法院,要求张某双倍返还定金。
裁判结果
法院审理后认为,双方签订《定金收条》后,程某根据其了解的事实,对房屋性质产生质疑,双方共同查询后得知房屋备案为物管用房,该备案足以影响程某对交易的判断,程某因房屋备案情况选择不再购买房屋的行为并非恶意违约,根据合同约定张某也并未出现约定的违约行为,且对房屋性质亦不知情,因此双方均不存在明显过错,故张某应返还程某定金2万元,程某主张双倍返还定金的依据不足。综上,判决张某向程某返还购房定金2万元。判决作出后,张某已按照生效判决履行了给付义务。
法官说法
定金罚则,适用于一方当事人构成根本违约、合同目的无法实现的情形。具体是指,给付定金的一方当事人根本违约时,无权请求返还定金;收受定金的一方当事人根本违约时,应当双倍返还定金。定金罚则,属于惩罚性较强的一种违约责任,目的在于督促当事人依照诚实信用的原则履行合同义务。
定金罚则适用的前提条件是,当事人一方构成根本违约,但也存在免责事由。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十八条,对定金罚则的适用规则进行了细化,分别明确了双方均存在违约的情形下不得主张适用,部分履行的情况下按比例适用,在不可抗力致使合同不能履行的情形下不得主张适用。
本案中,结合双方当事人磋商的实际情况及后续未能达成交易的原因综合判断,程某原本的真实意思为愿意购买,因备案为物业用房影响对交易的判断而不再购买,程某的行为符合人之常情,并不构成恶意违约。张某原通过中介购买该房屋,对房屋备案为物业用房的情况亦不知情,也未出现合同约定的违约情形,张某也无明显过错。故因不可归责于程某或张某的事由,导致合同未能成立、交易未能达成,不可归责于当事人双方的事由即属于免责情形,免除定金罚则在本案中的适用,张某向程某返还定金2万元即可。 往期回顾 乐融融公益平台 乐融融公益平台是“昆山市司法局、昆山市残联、昆山市妇联”指导下,由江苏乐士律师事务所和昆山乐士电气有限公司联合设立的公益服务组织。 中心是昆山首家“律企合作”发起设立社会组织,将热心公益的律师资源和企业力量引入到社会组织共建,既能有效解决社会组织实体化运作的专业支持和资金来源问题,又扩大了公共法律服务的覆盖面。 中心的工作业务聚焦在普法、助残和妇儿维权三个方向。主要包括进社区、进学校、进企业开展婚姻家庭、未成年人保护、职工权益保障等法律法规宣传,提升广大群众的法治观念;积极参与法律援助案件办理、社会矛盾纠纷化解,社区服刑人员教育帮扶及社区服刑人员未成年子女关爱教育等活动;与市妇联、残联、福利院等机构对接,帮助困难妇女儿童解决涉法涉诉难题等;“我是你的眼”是在我市定期举行的助残特色活动! 中心形成了“家事公众评判庭”、“反家暴工作室”、“以案释法”等有特色的法律公益产品,目前乐融融公益平台拥有【樂士.普法志愿者】十二支专业志愿者队伍共近400余人,中心成立了“乐融融党支部”、“乐融融人民调解委员会”,承建和管理“昆山图书馆法律主题分馆”,发起成立了“乐融融•尚法读书会”。 中心是“苏州市委统战部”新阶层人士统战工作示范点、“苏州市委宣传部”法治文化建设示范点、“昆山市委统战部”新阶层人士统战工作实践基地、“昆山市司法局”法治宣传教育专业型社会组织、“昆山市司法局”家事法律诊所、“昆山市青年企业家协会”党建联盟示范单位。 中心常年接待各级领导指导调研,受到了昆山日报、苏州广播电视报、江苏法制报、法治日报等多家知名媒体的宣传报道。 中心有柏庐办事处“平安法治公园”、张浦妇儿活动中心“家事公众评判庭张浦分庭”和西城后街总部等三个工作基地。 中心设有秘书处,全面负责平台日常事务,协调开展活动。 ★乐融融组织架构: 主任:张亮 理事长:季君 副理事长:张宏凯、蒋学东、谢建宏 秘书长:金莲 副秘书长:沈晓祺、唐敏、刘慧、谢海博、 王涧峰、张书梅 ★乐融融核心价值观: 乐融融精神 天下兴亡 匹夫有责 乐融融愿景 让更多的人讲道理 乐融融口号 快乐公益 其乐融融 乐融融“四有” 有爱心 有时间 有实力 有情怀