不动产的所有权以不动产登记中心的登记对外产生公示效力。但实践中往往因各种各样的原因或未能及时办理变更手续等，导致不动产权的实际所有权人与登记的并不一致。当不动产登记证书记载的所有权人面临诉讼时，其不动产可能将面临被查封，甚至被拍卖，将严重影响实际权利人权益。此时实际权利人可以提出执行异议或执行异议之诉等以达到排除执行的目的。

本文将主要列举以下几种房产可以排除法院强制执行的情形。

一、经生效判决书、裁定书确定的房产所有权可以排除执行。

此种情况表现为生效判决书、裁定书已经确定房产所有权归甲所有，但房产仍登记在他人名下，未进行变更登记，在登记权利人被依法强制执行时，甲可以凭借生效判决书、裁定书排除执行。较多见于实际所有权人与登记所有权人不一致的情况下，实际所有权人已经通过诉讼确认了其为实际权利人。

《民法典》第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：第一款中该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。

二、房屋买受人的物权期待权，在满足一定条件下可以排除执行。

1、买受人在法院查封前购买并签订合法有效的书面合同，合法占有房屋，且支付全部价款或价款交付执行，非因自身原因未办理过户可排除执行。

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

2、买受人在法院查封前从开发商处购买房屋，并签订合法有效的书面合同，该房屋用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋，且已经支付50%以上价款可以排除执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

三、承租人在法院查封前以合理价格租赁，且在租赁期内占有使用的，可排除移交房屋的执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

2、关于离婚协议中处分的财产，债权人是否可以行使撤销权，以达到执行该财产的目的。离婚协议中的财产分割条款可以适用债权人撤销权，但实践中法院的判决不尽相同。在认定债务人的行为系为无偿处分财产，且客观上阻碍了债权实现的情况下，可以行使撤销权。

但因离婚财产分割较一般的财产处分行为而言，具有一定的特殊性，即协议双方存在人身关系属性，财产分割条款的生效亦伴随身份关系的解除。实践中法院会综合考虑离婚协议中涉及的子女抚养、照顾女方、财产补偿、过错赔偿等复杂情形，来最终认定撤销权是否成立。

不具备合理事由的无偿转让财产行为导致债务人财产减少，对已届清偿期的债权实现造成阻碍，亦无照顾女方、抚养子女、过错赔偿等合理事由，而放弃自身财产份额，应认定为无偿转让财产，阻碍债权实现债权人可以通过诉讼主张撤销。

作者：江苏乐士律师事务所 刁梦律师；

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